Umschuldung vom Immobilienkredit - darauf musst du achten

Die Tatsache, dass es bei Anyfin nicht möglich ist, eine Umschuldung von einem Immobilienkredit vorzunehmen, heißt nicht, dass wir dir dich bei diesem Thema nicht mit wichtigen Hinweisen unterstützen wollen. Die Umschuldung einer solchen Baufinanzierung ist deutlich komplexer als die Umschuldung eines Raten- oder Dispokredites mit der Anyfin-App.

Den Immobilienkredit umfinanzieren - wann fallen Gebühren an, wann ist es kostenlos möglich?

Wenn du einen Immobilienkredit umfinanzieren möchtest, kann es sein, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Diese stellt einen Zinsausgleich für die Bank dar, wenn du das Darlehen vor Ende der vereinbarten Zinsfestschreibung ablöst. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierungen ist für Laien nicht nachvollziehbar. Die Verbraucherzentrale Hamburg wies im Jahr 2019 darauf hin, dass in mindestens 30 Prozent aller Fälle die Berechnungen zu Ungunsten der Kreditnehmer ausfielen. Wer eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss, sollte diese auf jeden Fall von einer Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt prüfen lassen.

Theoretisch kannst Du also jederzeit deinen Immobilienkredit umfinanzieren. Es bleibt allerdings die Frage, ob sich die Neuordnung vor dem Hintergrund der Gebühren lohnt. Bei der Berechnung, ob sich eine kostenpflichtige Umschuldung lohnt, muss daher immer die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung mit einbezogen werden. Nur wenn der Zinsvorteil über die Restlaufzeit die eingesparten Zinsen zuzüglich Vorfälligkeitsentschädigung überwiegt, ist eine Umschuldung empfehlenswert.

Geht die Umschuldung mit einem Wechsel der Bank einher, fallen noch weitere Kosten an. Allerdings steht keine Grundschuldlöschung und -neubestellung an. Der Kreditnehmer muss lediglich die notarielle Beglaubigung der Grundschuldabtretung der einen Bank an die andere Bank bezahlen.

Immobilienkredite werden entweder durch eine Grundschuld oder, allerdings nur noch sehr selten, durch eine Hypothek besichert. Die Grundschuld wird in Abteilung II des Grundbuchs, Lasten und Beschränkungen, zu Gunsten der Bank eingetragen. Bestehen Kredite mehrerer Banken, entscheidet die Rangfolge, wer im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst sein Geld bekommt. Hypothekenbanken beispielsweise müssen immer am ersten Rang stehen. Ist das Darlehen getilgt, kann die Grundschuld gelöscht werden.

Wann ist die Umschuldung kostenlos möglich?

Baufinanzierungen werden in den meisten Fällen über einen Zeitraum abgeschlossen, der kürzer ausfällt, als die gesamte Finanzierungsdauer. Die sogenannte Zinsbindungsdauer, die Vertragsdauer, beträgt üblicherweise fünf Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre oder mehr. Natürlich sind auch Abweichungen möglich.

Eine kostenlose Umschuldung ist immer zum Ende der Zinsbindungsdauer möglich. Beträgt die Zinsfestschreibung mehr als zehn Jahre, kann der Kreditnehmer das Darlehen zum Ende des zehnten Jahres mit entsprechender Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Wurde ein variabler Zinssatz vereinbart, kann die vorzeitige Umschuldung vom Immobilienkredit jederzeit fast kostenfrei durchgeführt werden. “Fast” bedeutet, dass bei einem Wechsel der Bank immer die Grundschuldabtretung mit Kosten für den Notar erfolgen muss. Eine Grundschuldabtretung erfolgt, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt. In diesem Fall bestätigt die bisherige Bank notariell, dass sie ihre Forderungen aus der Grundschuld an die neue Bank abtritt.

Wann kann mir Anyfin bei einer Umschuldung behilflich sein?

Anyfin ist darauf spezialisiert, Ratenkäufe, Kreditkarten, Dispos oder Ratenkredite bis zu einer Höhe von 10.000 Euro umzuschulden. Baufinanzierungen beginnen in der Regel erst bei 50.000 Euro. Die Vorgehensweise bei Anyfin ist dabei extrem einfach und lässt sich nicht auf das komplexe Prozedere bei der Umschuldung von einem Immobilienkredit anwenden. Wir zeigen dir, warum.

Um von den günstigeren Zinsen durch eine Umschuldung deines Raten- oder Dispokredites bei Anyfin zu profitieren, gehst Du folgendermaßen vor:

1. Hol dir die kostenlose Anyfin-App im Google Store oder im Apple Store.
2. Gib alle für eine Umschuldung notwendigen Daten in der App ein. Dazu zählen deine persönlichen Daten, aber auch ein Foto oder ein Screenshot des aktuellen Saldos.
3. Anyfin prüft jetzt, ob ein Angebot gemacht werden kann, welches dir bei gleicher Laufzeit eine niedrigere Rate ermöglicht.
4. Du erhältst nur dann ein Angebot von Anyfin, wenn dieser Sachverhalt sichergestellt ist.

Anyfin unterbreitet keine Angebote, bei denen damit getrickst wird, dass mit einer längeren Laufzeit die monatliche Rate durch den niedrigeren Tilgungsanteil künstlich gesenkt wird.

Du kannst bei der Umschuldung mit Anyfin auch mehrere Darlehen in einem zusammenfassen. Dies ist bei der Umschuldung von einem Immobilienkredit nicht möglich. Hast du beispielsweise eine 1a-Hypothek und eine 1b-Hypothek, müssen diese getrennt bleiben.

Die 1a-Hypothek greift, wenn die Geldgeber, Hypothekenbank oder Versicherung, nicht den ganzen Darlehensbetrag finanzieren dürfen. In diesem Fall übernimmt eine Sparkasse oder Geschäftsbank die Differenz, die sogenannte 1b-Hypothek, mit einem Zinsaufschlag von 0,5 Prozent.

FAQs

Wann lohnt sich eine Umschuldung bei Hauskredit?

Die Umschuldung für einen Hauskredit lohnt sich immer dann, wenn der Zinssatz für die neue Zinsbindung niedriger ausfällt, als für die laufende Periode. Allerdings muss beim Vergleich des Gesamtaufwandes auch die Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden.

Wann ist eine Umschuldung möglich?

Eine Umschuldung ist grundsätzlich immer möglich. Findet sie allerdings vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsdauer statt, steht der Bank ein Ausgleich für die entgangenen Zinsen in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zu. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, das Darlehen mit einem variablen Zinssatz ausgestattet war, oder die Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt und die Umschuldung zum Ende des zehnten Jahres stattfindet.

Kann man einen Immobilienkredit umschulden?

Du kannst deinen Immobilienkredit jeder Zeit umschulden. Du musst aber berücksichtigen, dass während der laufenden Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.