Umschuldung beim Baukredit - Was geht und was nicht?

Um es gleich vorweg zu nehmen, Anyfin bietet aktuell keine Umschuldung beim Baukredit an. Das bedeutet aber nicht, dass wir dieses Thema völlig ignorieren. Bei der Umschuldung von Ratenkauf, Kreditkarte oder Dispo können wir dich aktiv unterstützen. Wenn du deinen Baukredit umfinanzieren möchtest, können wir dir aber zumindest ein paar Tipps geben.

Baukredit umfinanzieren - was musst du beachten?

Die Laufzeit eines Baukredites beträgt in der Regel 20 Jahre und mehr. Die Kreditdauer unterteilt sich in den meisten Fällen in zeitliche Abschnitte, die Zinsbindungsdauer oder Zinsfestschreibung. Üblich sind hier Zeiträume von fünf Jahren, zehn Jahren, 15 oder auch 20 Jahren. Nur in wenigen Fällen greift das sogenannte Volltilgerdarlehen, bei dem eine Zinsbindungsdauer und damit ein Zinssatz für den gesamten Kredit gilt. Ausnahme sind hier Bauspardarlehen, die nicht in Zinsbindungsabschnitte unterteilt sind.

Angenommen, du hast vor drei Jahren einen Baukredit aufgenommen und eine fünfjährige Zinsfestschreibung vereinbart. Jetzt siehst du, dass die Zinsen heute unter dem Satz liegen, den du damals vereinbart hast. Bei deinem Baukredit wäre die Umschuldung also im Vergleich günstiger. Aber du hast einen Vertrag mit der Bank, der noch zwei Jahre läuft. Kündigst du das Darlehen jetzt, wird dir die Bank für den entgangenen Zinssatz eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Leider fällt diese Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Baufinanzierung nicht ganz so einfach aus, wie bei einem Ratenkredit. Löst du einen Ratenkredit vorzeitig ab, kann dir das Institut bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 1 Prozent des vorzeitig getilgten Darlehens in Rechnung stellen, bei weniger als einem Jahr sind es noch 0,5 Prozent.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (für Baukredite) ist für Laien nicht so einfach nachvollziehbar. Im Jahr 2019 kam die Verbraucherzentrale Hamburg zu der Erkenntnis, dass mindestens 30 Prozent der bankseitig berechneten Entschädigungszahlungen falsch und zu Ungunsten der Kreditnehmer ausfielen. Kommt bei einem Hauskredit eine Vorfälligkeitsentschädigung ins Spiel, solltest du als Kreditnehmer diese immer von einem Fachanwalt oder dem Verbraucherschutz gegenrechnen lassen. Die Abweichungen liegen in der Regel im vierstelligen Bereich.

Wenn Du überlegst, eine Umschuldung beim Baukredit trotz Vorfälligkeitsentschädigung vorzunehmen, ist es ratsam, folgendes zu beachten: Die Umschuldung rechnet sich nur, wenn die Summe der neuen Zinsen auf die Restlaufzeit zuzüglich der Vorfälligkeitsentschädigung niedriger ausfällt, als die Summe der noch zu entrichtenden Zinsen auf das bisherige Darlehen. Die Höhe der noch zu bezahlenden Zinsen kannst du stichtagsbezogen bei der aktuell finanzierenden Bank abfragen.

Wie kann man sich ohne Vorfälligkeit günstige Zinsen sichern?

Wenn die Restlaufzeit des Darlehens nur noch wenige Monate oder Jahre beträgt, empfiehlt sich ein Forward-Darlehen. Dabei schließt du heute schon zu den heute geltenden Zinssätzen ein Darlehen ab, das erst in einem, zwei oder bis zu fünf Jahren beginnt. Für die Sicherung des niedrigen Zinssatzes in der Zukunft zahlst du einen marginalen Zinsaufschlag.

Wann kann ich einen Baukredit ohne Kosten umschulden?

Eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist in drei Fällen möglich:

Ganz ohne Kosten verläuft die Umschuldung aber nicht, wenn du auch gleichzeitig die Bank wechselst. Du musst zwar nicht mehr die Grundschuld löschen und neu bestellen lassen. Dafür benötigst du für die neue Bank jedoch eine notariell beglaubigte Abtretung der Grundschuld von der bisherigen Bank. Die Kosten dafür fallen jedoch deutlich geringer aus, als bei einer Grundschuldlöschung und -neubestellung. Diese können bspw. durch deine Bank oder den Notar kostenpflichtig in Auftrag gegeben werden. Die Anfrage geht dann an das Grundbuchamt.

Warum kann mir Anyfin noch nicht bei der Umfinanzierung des Baukredites helfen?

Anyfin ist darauf spezialisiert, Ratenkäufe, Kreditkarten, Dispokredite und klassische unbesicherte Ratenkredite günstiger umzuschulden. Es ist bei Anyfin auch möglich mehrere Darlehen an einem Ort zusammenzufassen. Die aktuelle Obergrenze für eine Umschuldung mit Anyfin beträgt 10.000 Euro.

Drei Punkte sprechen zur Zeit noch gegen eine Umschuldung des Baukredites durch Anyfin:

Wie funktioniert Anyfin und warum spare ich dort Geld?

Die Tatsache, dass Anyfin keine Baufinanzierungen umschuldet, heißt ja nicht, dass du Anyfin nicht zur Optimierung deines Ratenkaufs oder Dispos nutzen kannst. Der Ablauf bei Anyfin ist einfach und transparent:

1. Hol dir die App aus dem Google Play Store oder dem Apple App Store auf dein Handy.
2. Gib alle Informationen ein, die abgefragt werden.
3. Lade ein Foto, Screenshot oder PDF mit dem aktuellen Saldo hoch.
4. Anyfin prüft jetzt, ob es eine Möglichkeit gibt, deinen Kredit oder deine Kredite zu optimieren und deine Kosten zu senken.
5. Du erhältst nur dann ein Angebot, wenn deine Kosten gesenkt werden können.

Wichtig: Anyfin macht dir nur Angebote, die bei gleicher Laufzeit einen günstigeren Zinssatz anbieten. Anyfin greift nicht auf den Trick zurück, die Laufzeit zu verlängern, damit den Tilgungsanteil in der Rate zu senken und durch eine niedrigere Rate ein günstigeres Darlehen zu simulieren!

Nimmst du das Angebot von Anyfin an, wird dein Kredit abgelöst und du zahlst deinen neuen Kredit zu günstigeren Konditionen über Anyfin zurück. Es steht dir frei, die Höhe der Raten zu verändern oder dein Darlehen vorher zu tilgen.

FAQs

Wann lohnt sich eine Umschuldung beim Baukredit?

Die Umschuldung beim Baukredit lohnt sich dann, wenn die Summe der künftigen Zinsen zusammen mit der Vorfälligkeitsentschädigung unter dem Zinsbetrag liegt, der noch bis zum Ende der Zinsbindung zu entrichten ist.

Wann ist eine Umschuldung möglich?

Eine Umschuldung ist beim Baukredit jederzeit möglich. Allerdings berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Umschuldung während der laufenden Zinsfestschreibungsphase erfolgen soll.

Kann man einen Baukredit umschulden?

Man kann einen Baukredit jederzeit umschulden. Allerdings muss man mit Mehrkosten rechnen, wenn die Umschuldung aus einem laufenden Vertrag heraus geschieht. Will der Kreditnehmer mit der Umschuldung auch die Bank wechseln, fallen noch Notarkosten für die Beglaubigung der Abtretungserklärung für die Grundschuld an.