Bolån – allt du behöver veta

Hur fungerar ett bostadslån?

Ett bolån är ett större lån som du tar för att köpa radhus, villa, bostadsrätt eller lägenhet. Din nya bostad står som säkerhet för lånet.

Det är oftast banken man vänder sig till för att ta bolån men det finns också en mängd olika kreditföretag som erbjuder bolån. Att det handlar om lån med säkerhet innebär att långivaren i många fall kan bevilja ett högre lånebelopp med en längre återbetalningstid och lägre ränta jämfört med privatlån.

Bolånetak och kontantinsats

När du tar ett bolån kan du som mest låna 85 % av värdet på din nya bostad. Detta kallas för bolånetak. Resterande 15 % måste du själv finansiera i form av en kontantinsats.

Ett exempel: Du vill köpa en ny lägenhet som säljs för 950 000 kronor. Med ett bolån kan du finansiera upp till 807 500 kronor (85 % av bostadsvärdet). Resterande 142 500 kronor är den summa du själv måste lägga i kontantinsats.

Pengarna till kontantinsatsen kommer ofta från sparande eller försäljning av din tidigare bostad. En del banker erbjuder även ett så kallat kontantinsatslån vid sidan om bolånet.

Ränta och bolån

Eftersom bolån är pengar som lånas med bostaden som säkerhet kan banken oftast erbjuda en lägre ränta. Den boränta du får räknas på din inkomst, hur mycket pengar du vill låna och löptiden för lånet. Det spelar också en viktig roll vilken bank du väljer (boräntan mellan olika banker kan variera).

När du tar bolån får du välja mellan en bunden ränta och en rörlig ränta på ditt lån. En bunden ränta är fast under den bindningstid du valt (x antal månader eller år), det vill säga den förblir densamma tills ränteperioden löpt ut. Därefter sätts en ny ränta.

En rörlig ränta innebär istället att räntan bara är fast under ett kvartal (3 månader) åt gången. Du kan själv välja om du önskar ha en fast eller rörlig ränta på hela lånet eller om du hellre vill dela upp det. En rörlig ränta innebär att räntan (och kostnaderna för ditt lån) kan gå upp och ner mellan olika kvartal.

Ett rörligt bolån blir oftast billigast över tid, men känner du dig tryggast med ett lån där du vet exakt hur mycket du får betala i ränta kan det vara bättre att välja en bunden ränta på lånet.

Billigast bolån

När du ansöker om bolån gör banken en kreditupplysning för att bedöma din kreditvärdighet. Den ekonomiska bild som banken får av dig som låntagare används som underlag för att räkna ut hur mycket ränta du får betala för ditt bolån.

För att få bästa möjliga bolån är det viktigt att jämföra olika bankers räntor och lånevillkor. Hos många långivare går det att förhandla en så kallad ränterabatt på rörliga bolån.

Det innebär att du får rabatt på din ränta om bolånet motsvarar mindre än 70 % av bostadsköpet. Detta kallas för belåningsgrad. Snittrabatten hos de flesta banker ligger på mellan 0.35 och 0.95 % så det finns pengar att spara med en förhandlad ränterabatt.

Tänk på att ränterabatten brukar löpa ut efter ett år. Därefter får du förhandla om din rabatt för att behålla den låga snitträntan och inte åka upp på den (högre) listräntan som är bankens officiella ränta.

Nominell och effektiv ränta

Inför valet av bolån är det viktigt att se hur mycket lånet kommer att kosta dig per månad. Den nominella räntan motsvarar hur mycket du får betala banken för ditt lån. Den effektiva räntan visar istället det sammanlagda beloppet för ränta och avgifter. Lånets effektiva ränta är alltid högre än den nominella räntan så det är den du ska ha extra koll på.

Ansöka om bolån – hur går det till?

Att ansöka om bolån går till på följande sätt:

Hur mycket kan jag låna till bostad lån?

Hur mycket pengar du kan låna i bostadslån beräknas utifrån dina ekonomiska förutsättningar och bankens skuldkvotstak för dig som låntagare. Skuldkvotstak motsvarar gränsen för hur mycket du får låna i förhållande till din inkomst. Den brukar ligga på 4-6 gånger din årsinkomst före skatt men det är helt upp till banken att sätta taket.

Ett exempel: Om du har en årsinkomst på 240 000 kronor före skatt och banken har ett skuldkvotstak på 4 gånger din årsinkomst kan du låna max 960 000 kronor i bolån.

Amortering på bolån – hur mycket får jag betala?

Amortering motsvarar det belopp som du får betala av på ditt bolån per månad. Bolån har något som kallas för amorteringskrav och det är direkt bundet till belåningsgraden. Din belåningsgrad motsvarar hur stor del av bostadens marknadsvärde som du finansierat med bolånet.

En låg belåningsgrad ligger under 70 %. En hög belåningsgrad hamnar någonstans mellan 70 och 85 %. En låg belåningsgrad ger dig lägre amorteringskrav eftersom det innebär en mindre risk för banken. Det är med andra ord amorteringskravet som bestämmer hur mycket du minst får amortera (betala på ditt lån) per månad.

Ett exempel: Om du tagit bolån för motsvarande 665 000 kronor för att finansiera köpet av en bostad som kostar 950 000 kronor har du en belåningsgrad på 70 %. Detta anses vara en lägre belåningsgrad.

Du räknar ut din belåningsgrad i procent genom att dela bolånet med bostadens pris. Beroende på din nivå får du amortera enligt följande:

Belåningsgrad på över 70 %: Du får amortera minst 2 % av bostadsvärdet.

Belåningsgrad på mellan 50 - 70 %: Du får amortera minst 1 % av bostadsvärdet.

Belåningsgrad på mindre än 50 %: Du behöver inte amortera.

Bolån eller blancolån?

Till skillnad från bolån är blancolån ett lån utan säkerhet som du kan ta för att finansiera ett bostadsköp utan att bostaden står som säkerhet. Om banken erbjuder privatlån för köp av bostad ska det räknas som bolån och följa de regler som gäller för den här typen av lån.

Du kan välja att ta ett blancolån för att finansiera delar av ett bostadsköp utan att lånet är tänkt för just köp av bostad. Ett blancolån kan också användas för att täcka köpeskillingen, det vill säga kontantinsatsen för din nya bostad, eller för att täcka skillnaden mellan köpet av en ny bostad och försäljningspriset på din gamla bostad, ett så kallat överbryggningslån.

Du kan använda båda låneformerna för att köpa en bostad, men eftersom blancolånet är ett lån utan säkerhet får du ofta betala mer i ränta än om du ansöker om ett traditionellt bolån.